Instandhaltungsrücklage berechnen
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Das Gesetz verlangt eine „angemessene" Rücklage, nennt aber keinen Betrag. Zwei Maßstäbe haben sich durchgesetzt: die Peterssche Formel (Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 Jahre) und die Höchstsätze des § 28 II. BV, seit 01.01.2026 11,50 € je m² und Jahr bis 21 Jahre nach Bezugsfertigkeit, 14,58 € bis 31 Jahre und 18,62 € ab 32 Jahren, jeweils zuzüglich 1,63 € bei Aufzug. In der Praxis liegt ein realistischer Ansatz zwischen beiden Werten.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 28 II. BV
Häufig gestellte Fragen
Wie funktioniert die Peterssche Formel?
Sie geht davon aus, dass über eine Nutzungsdauer von 80 Jahren insgesamt das 1,5-fache der ursprünglichen Herstellungskosten für Instandhaltung anfällt. Herstellungskosten je Quadratmeter mal 1,5 geteilt durch 80 ergibt den jährlichen Betrag je Quadratmeter. Bei 2.600 € Baukosten je m² sind das rund 48,75 € je m² und Jahr — allerdings für das gesamte Gebäude einschließlich Gemeinschaftseigentum.
Ist eine Instandhaltungsrücklage gesetzlich vorgeschrieben?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften verlangt § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine „angemessene" Erhaltungsrücklage als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine konkrete Höhe nennt das Gesetz nicht — sie wird durch Beschluss festgelegt. Für einzelne vermietete Wohnungen außerhalb einer WEG besteht keine Pflicht, wirtschaftlich ist eine Rücklage dennoch geboten.
Was besagt § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung?
Die II. BV nennt Höchstsätze für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, gestaffelt nach Jahren seit Bezugsfertigkeit und alle drei Jahre mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Seit 01.01.2026 gelten unter 22 Jahren 11,50 €, ab 22 Jahren 14,58 € und ab 32 Jahren 18,62 € je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, jeweils zuzüglich 1,63 € bei vorhandenem Aufzug. Außerhalb des geförderten Wohnungsbaus sind diese Werte nicht bindend, dienen aber als anerkannter Orientierungsmaßstab.
Zählt die Rücklage beim Wohnungskauf zum Kaufpreis?
Der auf die Wohnung entfallende Anteil an der Erhaltungsrücklage geht beim Verkauf auf den Erwerber über und verbleibt bei der Gemeinschaft. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs mindert er nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer — anders als früher angenommen. Für die AfA gehört er ebenfalls nicht zu den Anschaffungskosten des Gebäudes.
Wofür darf die Rücklage verwendet werden?
Ausschließlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums — Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Leitungen. Nicht für laufende Betriebskosten und nicht für Maßnahmen am Sondereigentum. Eine Entnahme setzt einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung voraus.
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