Mieten oder kaufen — der Vergleich
Lohnt sich Kaufen oder Mieten?
Entscheidend ist nicht der Vergleich von Miete und Rate, sondern der Vermögensstand nach der Haltedauer. Auf der Kaufseite stehen Tilgung und Wertsteigerung, dagegen Kaufnebenkosten, Instandhaltung und gebundenes Eigenkapital. Auf der Mietseite steht der Ertrag, den das nicht gebundene Eigenkapital am Kapitalmarkt erwirtschaftet — nach Abgeltungsteuer. Wer im Jahr weniger zahlt, legt die Differenz an. Ob und wann das Eigentum vorne liegt, hängt an Kaufpreisfaktor, Zins und Haltedauer; eine pauschale Jahreszahl gibt es nicht.
Häufig gestellte Fragen
Ab wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
Faustregel: Wenn der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) unter 25 liegt und die geplante Wohndauer über 10 Jahre beträgt. Ab einem Faktor von 30 — etwa in München oder Hamburg — lohnt Mieten oft mehr; wie lange es dauert, bis der Kauf vorne liegt, hängt an Zins, Eigenkapital und Haltedauer.
Was sind Opportunitätskosten beim Immobilienkauf?
Eigenkapital, das in die Immobilie fließt, kann nicht alternativ angelegt werden. Bei 100.000 € EK und 6 % erwarteter Aktienrendite entgehen über 20 Jahre rund 220.000 € Vermögenszuwachs — diese Opportunitätskosten muss die Immobilie durch Wertzuwachs und Mietersparnis erst übertreffen.
Welche Kosten werden beim Mieten oft unterschätzt?
Mietsteigerungen: Bei 2 % jährlicher Erhöhung verdoppelt sich die Miete in 35 Jahren. Über 30 Jahre Mietzeit summieren sich bei 1.500 € Startmiete und 2 % Inflation rund 730.000 € — Geld, das beim Kaufen teilweise in Eigenvermögen umgewandelt würde.
Welche Kosten werden beim Kaufen oft unterschätzt?
Instandhaltungsrücklage (1–2 % vom Gebäudewert jährlich), nicht-umlagefähige Verwaltungskosten, Sondereigentumsverwaltung, Bankgebühren, Versicherungen. Faustregel: 30–40 % der Kaltmiete einer Vergleichswohnung sollten als monatliche Rücklage zusätzlich zur Rate eingeplant werden.
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