Renditeprognose für Immobilien
Wie berechne ich die zukünftige Rendite einer Immobilie?
Die Prognose verbindet zwei Größen: den laufenden Mietüberschuss (Miete minus Bewirtschaftungskosten) und die Wertentwicklung. Über die Haltedauer werden Mietsteigerung und Wertsteigerung fortgeschrieben und dem Kaufpreis gegenübergestellt. Finanzierung und Steuern rechnet dieser Rechner nicht — für die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital gehören Zinsen, Tilgung und Steuern dazu.
Häufig gestellte Fragen
Welche Mietsteigerung darf ich realistisch annehmen?
Historisch lag die Mietsteigerung in Deutschland langfristig bei rund 1,5–2,5 % p. a. — in Metropolen wie Berlin oder München phasenweise deutlich darüber, in strukturschwachen Regionen darunter. Konservative Prognose: 1,5 % p. a. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze (§ 558 BGB) limitieren die maximale Erhöhung.
Welche jährliche Wertsteigerung ist realistisch?
Langfristig (über Jahrzehnte) lag der deutsche Immobilien-Wertzuwachs bei rund 2–4 % p. a. nominal, real (nach Inflation) eher 1–2 %. Boomphasen (2010–2022) brachten teils 6–8 %, gefolgt von Korrekturen. Für 20–30-Jahre-Prognosen ist 2 % nominal eine vorsichtige Annahme.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow-Rendite und Gesamtrendite?
Cashflow-Rendite = laufende Überschüsse (Mieteinnahmen minus Kosten und Zinsen) bezogen auf Eigenkapital. Gesamtrendite = Cashflow plus Wertzuwachs minus Tilgung. Eine Immobilie kann negative Cashflow-Rendite und gleichzeitig hohe Gesamtrendite haben, wenn Wertzuwachs und Tilgungseffekt überwiegen.
Wie berücksichtige ich Steuern in der Renditeprognose?
Mieteinnahmen sind voll einkommensteuerpflichtig, Zinsen und AfA (Gebäude nach § 7 Abs. 4 EStG: 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2 % für 1925–2022, 2,5 % vor 1925) sowie Werbungskosten mindern die Steuerlast. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist gilt der persönliche Einkommensteuersatz.
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