Kaufnebenkosten berechnen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland zwischen 9 und 15 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern bis 6,5 % in vier Ländern), Notar und Grundbuch (zusammen rund 2 %) sowie gegebenenfalls Maklerprovision (meist 3,57 % inklusive Umsatzsteuer für die Käuferseite). Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Sachsen (2023) und Bremen (Juli 2025) haben auf 5,5 % erhöht, Thüringen wurde 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt. Sie wird auf den Kaufpreis fällig und muss vor der Grundbucheintragung gezahlt werden — der Notar wird erst nach Erhalt der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung tätig.
Welche Kaufnebenkosten kommen typischerweise zusammen?
Faustregel: 9–15 % vom Kaufpreis. Konkret: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (zusammen ca. 1,5–2 %), Makler (bis zu 3,57 % brutto für Käufer, je nach Bundesland und Hälfteteilung). In Bayern sind die Nebenkosten am niedrigsten, in NRW, Brandenburg, im Saarland und in Schleswig-Holstein am höchsten.
Sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei Eigennutzung nicht. Bei Vermietung sind Notarkosten und Grundbuchgebühren der Anschaffung zuzurechnen und werden über die Gebäude-AfA abgeschrieben (3 % jährlich, also 33⅓ Jahre, bei Fertigstellung ab 2023; 2 % bzw. 50 Jahre bei Baujahr 1925–2022). Die Grunderwerbsteuer zählt ebenfalls zu den Anschaffungsnebenkosten.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja — die Provisionssätze sind nicht gesetzlich fixiert, sondern ortsüblich. Seit der Reform vom 23.12.2020 (§ 656c BGB) zahlen Käufer und Verkäufer je 50 %. Die Halbteilung gilt, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft — auch zur Vermietung. Ausgenommen sind Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und gewerbliche Käufer; dort ist die Verteilung frei vereinbar. Verhandeln lohnt vor Vertragsabschluss.
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